Avaliação do valor de indenização em servidões: proposta de metodologia para o cálculo da indenização

Abstract

Este trabalho tem por objetivo propor uma metodologia de cálculo de valor de indenização para servidões, devido ao alto grau de subjetividade das metodologias utilizadas, pelos Engenheiros de Avaliações, nas perícias realizadas no âmbito de processos judiciais em que se busca a indenização pela instalação de faixas de servidão. Será demonstrado que, a partir da utilização das duas metodologias de cálculo mais utilizadas, consagradas no âmbito da Engenharia de Avaliações, que são o critério de Philippe Westin e o Método de Doubek Lopes, pode-se chegar a valores diferentes, tanto para mais quanto para menos, para a mesma situação. Isto vem a ocasionar grande insegurança jurídica, desrespeitando a Constituição Federal, a qual assegura justa e prévia indenização em dinheiro quando o direito de uso de sua propriedade for limitado por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social. As normas que disciplinam a avaliação de bens são de uso obrigatório em qualquer manifestação acerca do assunto, ABNT NBR 14653-1:2019 (Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais) e ABNT NBR 14653-2:2011 (Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos). Elas não determinam a forma de cálculo da desvalorização da área remanescente do imóvel gravado com servidão, ficando a critério do engenheiro avaliador a sua definição. As normas apenas orientam que o valor desta alteração deve ser apresentado e justificado no laudo de avaliação. A partir dessa demonstração será proposta uma metodologia – em alternativa às já consagradas, que se utilizam de alíquotas e coeficientes de servidão – para se calcular o efetivo prejuízo causado pela intervenção do poder público ou particulares nas propriedades privadas, diminuindo o grau de subjetivismo do engenheiro avaliador no cálculo da justa indenização.